มองค่าใช้จ่ายทั้งโครงการ เพื่อวางแผนตั้งแต่เริ่มออกแบบจนพร้อมเข้าอยู่
เมื่อเริ่มวางแผนสร้างบ้าน หลายคนใช้ราคาก่อสร้างต่อตารางเมตรเป็นตัวตั้ง แต่ก่อนสรุปงบ ควรตรวจว่าราคานั้นรวมงานอะไร และยังมีค่าใช้จ่ายส่วนใดที่ต้องเตรียมเพิ่ม บ้านที่มีพื้นที่เท่ากันอาจมีขอบเขตงาน วัสดุ และสภาพที่ดินต่างกัน จึงไม่ควรใช้ตัวเลขเดียวแทนงบทั้งหมด
บทความนี้ช่วยจัดหมวดค่าใช้จ่าย เพื่อให้เห็นตั้งแต่เริ่มออกแบบจนพร้อมเข้าอยู่ โดยไม่กำหนดราคาตลาดหรือสัดส่วนเงินสำรองตายตัว
เริ่มจากแยกงบให้ชัด 3 ส่วน
- ค่าก่อสร้างตามสัญญา: ราคาสำหรับงานที่ตกลงว่าจ้างผู้รับเหมา ต้องอ่านร่วมกับแบบ รายการวัสดุ BOQ และรายการรวม/ไม่รวม
- งบรวมโครงการก่อนเงินสำรอง: ค่าก่อสร้างตามสัญญา บวกค่าใช้จ่ายอื่นที่ต้องจ่ายแยก โดยนับแต่ละรายการเพียงครั้งเดียว
- เงินสำรอง: เงินที่เจ้าของบ้านกันไว้รองรับความไม่แน่นอน แยกจากราคาตามสัญญาและควบคุมการใช้เป็นรายรายการ
หลักสำคัญ: อย่านำรายการเดียวกันมาบวกสองครั้ง หากงานเตรียมพื้นที่ งานภายนอก หรืออุปกรณ์บางอย่างรวมอยู่ในสัญญาแล้ว ให้บันทึกว่า “รวมในสัญญา” แทนการตั้งงบแยกซ้ำ
1. ค่าที่ดินและการเตรียมพื้นที่
หากยังไม่มีที่ดิน ให้แยกงบซื้อที่ดินและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการซื้อไว้ต่างหาก หากมีที่ดินแล้ว ควรตรวจว่าต้องเตรียมพื้นที่อะไรบ้าง เช่น
- สำรวจแนวเขตและระดับพื้นที่
- ตรวจสภาพดินตามความจำเป็นของโครงการ
- รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเดิม
- ถมดิน ปรับระดับ หรือจัดทางเข้า
- เตรียมการระบายน้ำและพื้นที่ทำงานก่อสร้าง
รายการเหล่านี้ขึ้นอยู่กับสภาพแปลงจริง จึงควรสำรวจและขอราคาก่อนกำหนดงบ ไม่ควรถือว่ารวมอยู่ในราคาตัวบ้านโดยอัตโนมัติ ตรวจด้วยว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ และราคาเสนอครอบคลุมขอบเขตใด
2. ค่าออกแบบและบริการวิชาชีพ
อาจประกอบด้วยงานออกแบบสถาปัตยกรรม งานวิศวกรรม งานออกแบบภายใน งานประมาณราคา และบริการตรวจงานหรือบริหารโครงการ ตามที่ตกลงว่าจ้าง
ก่อนเปรียบเทียบค่าบริการ ควรตรวจให้ชัดว่าแต่ละรายส่งมอบอะไร เช่น แบบขออนุญาต แบบสำหรับก่อสร้าง รายการวัสดุ หรือ BOQ และมีบริการระหว่างก่อสร้างมากน้อยเพียงใด
ค่าบริการที่ต่างกันอาจครอบคลุมงานต่างกัน จึงควรเปรียบเทียบทั้งราคาและขอบเขตบริการ พร้อมบันทึกสิ่งที่ต้องว่าจ้างเพิ่มเติม ไม่ถือว่าทุกบริการรวมอยู่ในราคาออกแบบเสมอไป
3. ค่าก่อสร้างตัวบ้านตามสัญญา
แบ่งงานเป็นกลุ่มหลักเพื่อให้ตรวจรายการได้ง่าย แล้วเทียบกับขอบเขตงานจริงของโครงการ
งานโครงสร้าง
ฐานราก เสา คาน พื้น และโครงสร้างหลังคาตามแบบ
งานสถาปัตยกรรม
ผนัง วัสดุมุงหลังคา ประตู หน้าต่าง พื้น ฝ้า สี และงานกันซึม
งานระบบ
ระบบไฟฟ้า ประปา สุขาภิบาล และระบบอื่นที่ระบุไว้ในขอบเขตงาน
ตรวจให้ชัดว่าราคารวมวัสดุ ค่าแรง อุปกรณ์ และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานส่วนใดแล้วบ้าง โดยเฉพาะรายการที่เจ้าของบ้านต้องจัดซื้อเอง หากอุปกรณ์ไม่รวมราคา ควรตรวจว่าค่าติดตั้งและการเตรียมจุดใช้งานรวมแล้วหรือยัง
4. งานภายนอกอาคาร
บ้านพร้อมใช้งานอาจต้องมีงานนอกตัวอาคารเพิ่มเติม เช่น
- รั้วและประตูทางเข้า
- ลานจอดรถและทางเดิน
- ระบบระบายน้ำภายนอก
- สวนและไฟภายนอก
- ถังเก็บน้ำ ปั๊มน้ำ หรืออุปกรณ์ตามแบบ
ควรตรวจรายการเหล่านี้ในใบเสนอราคา เพราะบางโครงการรวมไว้ในสัญญาก่อสร้างแล้ว ขณะที่บางโครงการแยกเป็นอีกงานหนึ่ง อุปกรณ์อย่างถังน้ำหรือปั๊มน้ำอาจอยู่ในหมวดงานระบบ จึงควรกำหนดตำแหน่งในรายการงบให้ชัดและไม่คิดซ้ำ
5. งานตกแต่งภายในและของใช้ก่อนเข้าอยู่
จัดงบตามสิ่งที่ต้องใช้จริง เช่น ครัว ตู้บิลต์อิน เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน เครื่องปรับอากาศ และเครื่องใช้ไฟฟ้า โดยแยกสิ่งที่จำเป็นก่อนเข้าอยู่กับสิ่งที่ซื้อเพิ่มเติมภายหลังได้
บางรายการเกี่ยวข้องกับงานก่อสร้างตั้งแต่ต้น เช่น ตำแหน่งปลั๊ก ท่อน้ำ และจุดติดตั้งเครื่องปรับอากาศ จึงควรประสานแบบไว้ล่วงหน้า แม้จะซื้ออุปกรณ์ภายหลัง ตรวจขอบเขตงานของผู้รับเหมาหลักและผู้รับงานภายในให้ตรงกัน
6. ค่าเอกสาร สาธารณูปโภค และค่าใช้จ่ายระหว่างงาน
ตรวจว่ามีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเรื่องใดบ้าง เช่น การยื่นเอกสาร การเชื่อมต่อไฟฟ้าหรือประปา การขนย้าย ที่พักชั่วคราว หรือพื้นที่เก็บของระหว่างก่อสร้าง รายการที่รวมอยู่ในค่าบริการหรือสัญญาแล้วไม่ต้องตั้งซ้ำ
หากใช้สินเชื่อ ให้ดูจังหวะเงินสดด้วย
ควรตรวจค่าใช้จ่ายและเงื่อนไขกับธนาคาร พร้อมวางแผนเงินสดให้สัมพันธ์กับงวดที่ต้องจ่ายผู้รับเหมา ไม่ควรสมมติว่าวันเบิกเงินกู้กับวันจ่ายตามสัญญาจะตรงกันเสมอ
ตัวอย่างข้อมูลจาก SCB ระบุว่าสินเชื่อปลูกสร้างเบิกจ่ายเป็นรายงวด โดยพิจารณาตามเปอร์เซ็นต์การก่อสร้าง และมีแบบก่อสร้างที่ได้รับอนุญาตกับรายการวัสดุหรือ BOQ เป็นเอกสารประกอบ ทั้งนี้เงื่อนไขขึ้นอยู่กับกรณีและธนาคารที่เลือกใช้ จึงต้องตรวจข้อมูลของตนเองโดยตรง
7. เงินสำรองของโครงการ
ควรแยกเงินสำรองไว้สำหรับความไม่แน่นอน เช่น สภาพพื้นที่ที่ต้องตรวจเพิ่มเติม รายการที่ยังไม่ได้สรุป หรือการเปลี่ยนแปลงที่เจ้าของบ้านอนุมัติภายหลัง
จำนวนเงินสำรองควรพิจารณาตามความชัดเจนของแบบ ขอบเขตงาน และความเสี่ยงของโครงการ ไม่ใช้เปอร์เซ็นต์เดียวเป็นมาตรฐานสำหรับบ้านทุกหลัง แนวทาง RICS สนับสนุนการพิจารณาค่าใช้จ่ายทั้งโครงการและเงินสำรองให้สัมพันธ์กับความเสี่ยง ไม่ใช่อัตราราคาก่อสร้างสำหรับประเทศไทย
เงินสำรองเป็นเงินที่เจ้าของบ้านกันไว้ การจ่ายเพิ่มให้ผู้รับเหมาควรมีรายการ เหตุผล ราคา และการอนุมัติที่ชัดเจน เก็บยอดใช้ไปและยอดคงเหลือแยกจากยอดตามสัญญา
BOQ ช่วยตรวจงบอย่างไร?
BOQ หรือบัญชีแสดงปริมาณงานและราคา ช่วยแจกแจงรายการงาน ปริมาณ และราคาให้ตรวจเทียบกับแบบได้ สำหรับเจ้าของบ้าน แนะนำให้ตรวจว่า
- รายการงานสอดคล้องกับแบบฉบับที่ตกลงหรือไม่?
- วัสดุและอุปกรณ์ระบุรายละเอียดเพียงพอหรือไม่?
- มีรายการใดไม่รวมในราคา หรือให้เจ้าของบ้านซื้อเอง?
- มีรายการที่ตั้งวงเงินไว้แต่ยังไม่ได้เลือกวัสดุหรือไม่?
- ราคาเสนอรวมภาษีที่เกี่ยวข้องแล้วหรือยัง?
ใช้รายการรวม/ไม่รวมเป็นฐานทำงบรวมโครงการ และเปรียบเทียบข้อเสนอบนขอบเขตเดียวกัน ไม่ดูเฉพาะยอดสุดท้าย หลักการวางแผนต้นทุนและวัดปริมาณงานสามารถศึกษาเพิ่มเติมจาก RICS New Rules of Measurement โดยไม่ถือว่าเป็นการยืนยันราคาของโครงการนี้
ตัวอย่างการรวมงบโดยไม่คิดซ้ำ
ตัวเลขต่อไปนี้เป็นตัวอย่างสมมติสำหรับอธิบายวิธีจัดงบ ไม่ใช่ราคาตลาดหรือใบเสนอราคาของ LUADLAI สมมติว่ามีที่ดินแล้ว และแต่ละรายการแยกจากกัน
| รายการ | จำนวนเงิน |
|---|---|
| เตรียมพื้นที่ | 150,000 |
| ออกแบบและบริการที่ตกลง | 180,000 |
| ก่อสร้างตัวบ้าน | 3,000,000 |
| งานภายนอก | 250,000 |
| ตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ | 400,000 |
| เอกสาร สาธารณูปโภค และค่าใช้จ่ายอื่น | 70,000 |
| รวมก่อนเงินสำรอง | 4,050,000 |
| เงินสำรองที่สมมติไว้ | 300,000 |
| งบรวมที่ควรเตรียมตามตัวอย่าง | 4,350,000 |
หากผู้รับเหมารวมงานภายนอกหรือการเตรียมพื้นที่ไว้ในราคาก่อสร้างแล้ว ต้องนำออกจากรายการแยกเพื่อไม่ให้คิดซ้ำ ตัวอย่างนี้ไม่รวมงบซื้อที่ดินและไม่ได้กำหนดอัตราเงินสำรองมาตรฐาน
Checklist ก่อนสรุปงบ
- ราคานี้รวมและไม่รวมงานอะไรบ้าง?
- ใช้แบบและรายการวัสดุฉบับใดในการเสนอราคา?
- มีค่าใช้จ่ายใดที่เจ้าของบ้านต้องจ่ายเอง?
- รายการใดยังเป็นเพียงประมาณการ และต้องสรุปเมื่อไร?
- งวดชำระเงินสัมพันธ์กับงานที่จะตรวจรับอย่างไร?
- แต่ละรายการถูกนับเพียงครั้งเดียว และมีเงินสำรองแยกไว้แล้วหรือไม่?
สรุป: งบที่ใช้ตัดสินใจต้องเห็นทั้งโครงการ
เริ่มจากค่าก่อสร้างตามขอบเขตที่ชัดเจน เติมค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายแยกโดยไม่คิดซ้ำ แล้วกันเงินสำรองตามความเสี่ยง ทบทวนงบเมื่อแบบ วัสดุ หรือขอบเขตงานเปลี่ยน พร้อมบันทึกว่ารายการใดยืนยันแล้วและรายการใดยังรอราคา วิธีนี้ช่วยให้ตัดสินใจจากข้อมูลชุดเดียวกันและเห็นยอดที่ต้องเตรียมก่อนเริ่มงาน
วางแผนสร้างบ้านให้เห็นค่าใช้จ่ายทั้งโครงการ เริ่มจากความต้องการ แบบ และขอบเขตงานที่ชัดเจน ปรึกษา LUADLAI เพื่อทบทวนงบประมาณเบื้องต้นก่อนเริ่มออกแบบและก่อสร้าง
LINE ID: luadlai.com
แหล่งอ้างอิง
- RICS — Why proper briefs are key to successful projects
ใช้ประกอบหลักการมองค่าใช้จ่ายทั้งโครงการและเงินสำรองตามความเสี่ยง - RICS — New Rules of Measurement
ใช้ประกอบหลักการประมาณราคา วางแผนต้นทุน และวัดปริมาณงาน - SCB — สินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้าน
ใช้ประกอบข้อมูลเอกสารและหลักการเบิกจ่ายสินเชื่อเป็นงวดของ SCB
หมายเหตุ: รายการค่าใช้จ่ายและตัวอย่างในบทความเรียบเรียงสำหรับเจ้าของบ้านไทย โดยใช้ RICS อ้างอิงหลักการจัดงบ ไม่ใช่อัตราราคาก่อสร้างในประเทศไทย เงื่อนไขสินเชื่อต้องตรวจสอบกับธนาคารที่เลือกใช้
วันที่ตรวจแหล่งข้อมูล: 9 ตุลาคม 2569
